Прежде чем приступить к обмену своего объекта недвижимости, мы порекомендуем определиться с тем, каким способом Вы собираетесь это делать. Рассмотрим различные способы обмена, их преимущества и недостатки… Одной из самых распространенных, но одновременно и самых сложных сделок на рынке недвижимости является ОБМЕН ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. Более 90 % всех обменов сегодня происходят через куплю-продажу, т.е. имеющееся жилье продается и одновременно покупается желаемая площадь (так называемая альтернативная сделка), и лишь совсем незначительное количество обменов происходит посредством договора мены, когда в одном договоре меняется один объект недвижимости на другой (так называемый прямой обмен).
В прямом обмене есть и положительные, и отрицательные стороны, но как показывает наша практика, отрицательных сторон значительно больше. К ним, в первую очередь, относится зачастую крайне невыгодный обмен. Это связано с тем, что при прямом обмене значение имеют технические характеристики объекта недвижимости, рыночная же стоимость, в свою очередь, в подавляющем большинстве практически не учитывается. Вторым минусом, конечно же, является небольшое количество жилья, участвующего в прямом обмене. И третий минус вытекает напрямую из первых двух: вариант обмена может подбираться годами.
Обмен через куплю-продажу
Такой тип обмена в настоящее время действительно один из самых распространенных и используемых. На то есть множество причин. Вот только некоторые из них. В процессе обмена через куплю-продажу учитывается реальная рыночная стоимость объекта недвижимости. Это зачастую позволяет увеличить площадь объекта недвижимости, всего лишь сменив район проживания. И если при прямом обмене человек завязан исключительно на объектах недвижимости, участвующих в прямом обмене, которых единицы, то в рассматриваемом случае выбор объектов недвижимости практически неограничен. Срок обмена также достаточно небольшой – от 3-х до 6-ти месяцев. Но если есть плюсы, то должны быть и минусы. А к ним относятся достаточно сложные взаиморасчеты и, что самое важное, может быть большое количество участвующих в обмене объектов недвижимости. В связи с этим каждый из участвующих в сделке объектов недвижимости нуждается в тщательной проверке. Но все эти вопросы без проблем могут быть решены специалистами.
Как провести альтернативную сделку самостоятельно?
Всю эту процедуру можно разделить на несколько основных пунктов. Первым, конечно же, как и в любом деле, является постановка задачи. В данном случае задачей является потребность в смене объекта недвижимости. Причин для этого может быть много, поэтому вдаваться в подробности не будем. Второй шаг – оценка собственных финансовых возможностей, стоимости имеющегося объекта недвижимости и определение своих потребностей – местонахождение нового объекта недвижимости, его размеры и т.д. Следующий шаг – размещение рекламы. Где и как ее размещать, каждый решает для себя сам. Но с учетом наличия Интернета и огромного множества бесплатных площадок там все очень упрощается. Также можно разместить информацию в бесплатные СМИ, которых предостаточно во всех крупных городах. Это позволит узнать потенциальным клиентам о Вашем предложении. Пройдет совсем немного времени и начнут поступать звонки. Каждый разговор взвешивайте и анализируйте. Покупатель найден? Прекрасно! Тогда переходим к следующему шагу – заключаем с ним авансовое соглашение. Это один из основных документов, где будут подробно расписаны условия предстоящей сделки с объектом недвижимости. Это сложно и придется ненадолго стать юристом, в противном случае могут быть неприятности.
Следующим шагом станет выстраивание обменной цепочки. Вы подбираете объект недвижимости, который нравится именно Вам, продавец подобранного Вами объекта подбирает – свой вариант и т.д. Все это происходит до тех пор, пока все звенья этой цепи не будут удовлетворены. Это достаточно долгий процесс, сложный. Не редкость, когда какие-то звенья выходят из игры и приходится если и не начинать все с начала, то, во всяком случае, опять искать замену отсеявшемуся человеку. В среднем, как показывает практика, объектов недвижимости в цепочке бывает от 5 до 7.
Теперь возвращаемся к шагу с авансовым заключением, все заново внимательно изучаем и лишь после этого переходим к процессу внесения аванса. Следующий шаг опять же больше юридический и даже где-то детективный – начинается проверка всех объектов недвижимости, участвующих в обмене.
Следующий шаг – определение условий банковских соглашений, ведь именно по ним впоследствии будут происходить взаиморасчеты. Ну и на этом же этапе определяются сроки и порядок освобождения объектов недвижимости бывшими хозяевами. Следующий шаг – тоже достаточно проблемный. И связан он как с расторопностью и ответственностью участников сделки, так и с пресловутой бюрократической машиной. Наступает время одновременной государственной регистрации всех объектов недвижимости. Действие это должно быть именно одновременным.
Следующий шаг – проведение окончательных взаиморасчетов с участниками обмена. Также на этом шаге обязателен обмен расписками о проведении и завершении всех расчетов. Ну и последний шаг – протоколирование сроков переезда. И, как завершающий этап, регистрация по новому месту жительства (если среди объектов недвижимости имеются квартиры/дома). Вот, собственно, и все, что необходимо сделать для осуществления альтернативного обмена. Это процесс крайне сложный, кропотливый, но выполнимый. Если Вы почувствуете, что поставленные задачи слишком сложны, Вам всегда готовы прийти на помощь профессиональные сотрудники риэлтерской компании. У нас есть все необходимые ресурсы и технологии для того, чтобы обеспечить качество, надежность и безопасность проведения сделки с недвижимым имуществом. Сотрудники нашей компании всегда могут обменять Ваш объект недвижимости, максимально дорого, спокойно, профессионально, уверенно:
• определим рыночную стоимость Вашего объекта недвижимости с учетом всех факторов ценообразования (организация маркетинга, предъявление клиенту статистических и аналитических материалов, отражающие состояние рынка, предоставление списка аналогичных объектов, находящихся в данный момент в экспозиции и пр.) и потенциальных возможностей для обмена;
• определим характеристики объекта недвижимости по документам и в процессе личной инспекции, выявим его достоинства и недостатки, дадим рекомендации по необходимой предпродажной подготовке;
• организуем эффективную рекламную кампанию (а также при необходимости профессиональную фотосъемку) Вашего объекта недвижимости, используя весь спектр СМИ (печатных, электронных и пр.) и предоставляем периодический отчет клиенту о ходе ее реализации и результатах;
• организуем процесс показов Вашего объекта недвижимости;
• проведём переговоры с потенциальными покупателями Вашего объекта недвижимости, обеспечим подписание предварительного договора, найдём компромиссные условия и определим график проведения сделки, устраивающий участников; • определим параметры выставляемых на продажу объектов с учетом Ваших требований (проанализируем рынок, предоставим Вам статистические и аналитические материалы, отражающие состояние рынка) предоставим список объектов недвижимости, находящихся в данный момент в экспозиции для согласования необходимости просмотра выбранных вариантов;
• организуем процесс просмотров приобретаемого Вами объекта недвижимости;
• организуем процесс переговоров с потенциальными продавцами (их представителями) приобретаемого Вами объекта недвижимости; • обеспечим подписание предварительного договора, найдём компромиссные условия и составим график проведения сделки, устраивающий все стороны альтернативной сделки;
• проведём полную проверку юридической чистоты приобретаемого Вами объекта недвижимости, выявим его возможные недостатки, дадим Вам рекомендации по принятию решения о покупке выбранного объекта недвижимости;
• подробно проконсультируем, проконтролируем или осуществим своими силами подготовку полного пакета документов, необходимых для перехода прав собственности на Ваш объект недвижимости, с учетом конкретных особенностей каждой сделки;
• организуем нотариальное удостоверение (либо заключение договора отчуждения в простой письменной форме) и регистрацию сделки, с привлечением специалистов банка для четкой организации безопасных взаиморасчетов сторон через банковский депозитарий; • проконтролируем своевременную перерегистрацию продавцов, покупателей и членов их семей по новым адресам и завершение сделки;
• организуем освобождение объектов недвижимости и передачу их новым владельцам по акту сдачи-приемки.